2003年，我国房地产业继续迅速发展。据国家统计局数据，1至11月，房地产开发投资8285亿元，比去年同期增长32.5%。同时，商品房销售呈现旺盛的局面，前三季度实现商品房销售额3736亿元，同比增长41.4%，累计完成销售面积15189万平方米，同比增长35.9%。房地产业今年一个显著的特点就是出台了一系列重要的政策。政策一直被列为影响房地产业的第一大因素，在这个意义上，2003年可以被称为房地产业的“政策年”。

　　政府对房贷政策的暧昧态度和对土地政策的严厉态度形成了鲜明的对比，但正是对这两方面的介入使房地产业在2003年朝着规范和健康的方向走了重要一步。围绕房地产业持久不息的争论也随着国务院18号文对房地产业地位的定调而结束。盘点2003年的重要政策，房地产业透出来的是比以前更为成熟的气息。

　　房贷新政

　　2003年6月13日晚上，相信中国的很多地产商都难以入睡，因为央行当天出台了名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的121文件，这可能影响到他们公司的资金链。121文件虽然条数不多，但招招到位：开发企业要四证齐全,严禁开发流动资金贷款；不得发放用来缴交土地出让金金的贷款；施工企业只能用流动资金贷款购买必要设备，不能给开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;购买高档商品房、别墅、商业用房和二套以上住房的，应适当提高首付款比例，按央行公布的同期档次贷款利率执行。

　　紧接着的6月下旬，央行货币政策委员会召开二季度例会，强调要注意防范货币信贷较快增长时在房地产业和低水平建设中潜在的金融风险。时任货币政策司司长的戴根有称121文件早在房地产风风火火的2001年就已经开始酝酿，其依据是央行判断房地产市场出现局部过热。这个判断的背景是我国房地产融资渠道单一，基本上全靠银行，地产商们有至少70%的资金来自银行。这种现实造成了各商业银行对房地产贷款的高集中度，今年上半年这个数字是17.6%，虽然还没有达到国际上25%到30%的警戒线，但中国房地产市场的结构与国外有很大的不同。央行去年11月的房贷大检查查出的问题贷款比例竟占所有抽查金额的24.9%，这更让央行的决策者们心有余悸，毕竟，银行本身居高不下的坏帐率就已经够他们头疼的了。

　　“最厉害的并不是其中某一条或两条，而是全面地将所有的口子都堵住了”有分析人士如是分析，121文件对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款和土地储备贷款各个环节都做了详细的规定。实际上，121文件也只是2001年的195文件的进一步发展，很多条款并不新鲜，真正新的内容只有两条：商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；买第二套及以上住宅的个人，首付比例和贷款利率都将有所提高。但问题是195文件基本没有得到执行。121文件对流动资金贷款的限制将极大影响那些“空手套白狼”的地产商，那些没有雄厚资金和土地储备的中小公司也将受到很大影响，121文件的实质是抬高了房贷门槛。

　　央行的121文件无疑是2003年中国房地产市场影响最大，并且最受争议的全局性文件。业界反应的激烈程度前所未有，不过在口诛笔伐的同时，地产商们也开始尝试基金和信托等多元的融资方式。信托公司很快就开始向地产开发商提供信托贷款，外资银行也在第一时间联系到了开发商商谈贷款事宜，各房地产上市公司也纷纷给出了从资本市场融资的动作。而央行货币政策分析小组发布的二季度货币政策执行报告也指出，在发展债券市场是深化金融结构改革的重要内容，而发展中国债市的主要措施包括实现信贷资产证券化和发展公司债、项目债市场。不过，这些新的融资手段垂青的往往还是那些大地产商，中小地产商很难指望它们能带来立竿见影的效果，房贷门槛的抬高将使小地产商的冬天变得更加寒冷。

　　目前，121文件相关的实施细则还没有出现，人民银行各地分行正在制订中。实施细则需要解决那些诸如如何确定个人买的第二套房等难以操作的问题，以便为以后商业银行房地产信贷提供清晰的依据。不过，121文件的效果也开始显现，大多商业银行已经相当谨慎，有的还停止了一些中小项目的审批。如何解决融资问题将是2004年摆在地产商们面前的现实挑战。

　　严格的土地政策

　　2003年1月12日，温家宝总理在国办《专供信息》上批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重。利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”

　　2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，21日，又印发《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，决定从2003年2月至7月，集中半年时间，在全国开展以强化土地法制观念、落实制度建设、促进管理到位和查处严重扰乱土地市场秩序的行为为重点的自查自纠活动，从依法行政教育入手，进一步治理整顿土地市场秩序。

　　2月28日，作为治理整顿土地市场秩序的重要环节，国土资源部发布了45号文件，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。9月17日国土资源部又下发通知强调，中国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。

　　３月１日，《土地权属争议调查处理办法》正式施行。3月7日，国土资源部印发《全国土地开发整理规划》的通知。4月2日，监察部办公厅、国土资源部办公厅发布《关于开展经营性土地使用权招标挂牌出让情况执法监察工作方案》的通知，要求对经营性土地使用进行严格检查。7月30日，国务院办公厅发布《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。7月31日，国务院召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，就清理整顿各类开发区用地，加强土地管理做出部署。国务院总理温家宝对会议作了重要批示。温家宝指出，土地是民生之本。保护土地是一项基本国策。实行最严格的土地管理制度，一是要完善土地产权与征地制度，健全土地管理法律体系；二要加强土地审批管理，杜绝乱批滥占耕地现象；三要清理整顿各类开发用地，强化对土地使用的监督；四要加强宏观调控和政策引导，防止盲目投资和低水平重复建设。8月1日，国土资源部21号文《协议出让国有土地使用权规定》正式施行，进一步规范协议出让国有土地使用权行为。

　　12月21日，国土资源部公布近期将对四起涉及严重违反土地管理法律法规的案件进行直接公开调查：辽宁“丹庄”高速公路非法大量占地、截留征地补偿费案；厦门集美区政府假“挂牌”出让经营性土地案；沈阳大学城未经批准非法大量占地案；南京钢铁集团公司非法大量占地案。同时通报了第一批五起涉及严重违反土地管理法律法规案件的公开调查结果。这五起案件是：天津空港物流加工区涉及非法大量占用土地案；南昌市青山湖区政府涉及违反经营性用地招标拍卖挂牌出让规定案；青岛市崂山区政府涉及非法批准占用大量土地案；山东省齐河县政府涉及非法批准占用大量土地案；陕西省周至县政府涉及非法批准占用集体土地案。这些重大违法案件的事实和主要责任人已查清，目前国土资源部正抓紧研究对五起案件的行政处罚。在今年这场大规模的清理整顿和“收复失地”行动中，共查处土地违法案件16.8万件，2046个开发区被撤并，738人受到党纪政纪处分，134人被依法追究刑事责任。

　　国土资源部的一位官员说，所有这些工作是为出台新的土地政策做铺垫：呼吁已久的《土地利用规划条例》正抓紧筹备；《土地管理法》将重新修订；国土资源管理体系将实行垂直管理也正在被政府考虑。中央整治土地市场的决心在2003年得到了充分体现，而房地产这最后一块非市场化的领地正在发生改变。目前，北京、上海等地正在对经营性土地尝试拍卖等方式，明年还将进一步试点和推广。25万亿国有资产的土地能否透明交易，作为房地产开发源头的土地市场能否实现规范化操作，将决定着房地产市场能否真正实现公平化竞争并走上良性发展轨道。2004年，政府在土地政策方面将会继续加强，介入土地转让和经营，而从严控制土地供应是中央宏观调控政策的基调。

　　新五年计划

　　8月31日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》由新华社全文播发，随即在业界受到了普遍的欢迎。建设部房地产司副司长侯淅珉对18号文的评价是：“18号文是对1998年23号文的发展，也是中国房地产市场发展的下一个‘五年计划’。”它首次在国务院文件的层面，提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。

　　在9月1日的全国房地产工作会议上，曾培炎副总理解释：“房地产业在世界发达国家和我国都是支柱产业。在我国，房地产业及建筑业的增加值达9000多亿元，占国内生产总值的比重接近9%，直接或间接地关联着数十个产业。”房地产业“发展潜力很大，今后一个时期，住房消费始终是居民消费的重点和热点”。而据清华大学房地产研究所一项研究，中国房地产业和住宅产业增加值占GDP的比重，在1997年至2000年平均分别达到了6.6％和6.7％，而且呈现逐年提高的趋势。同期住房投资与住房消费对GDP增长的平均贡献分别为１个百分点和0.2个百分点。

　　在确立了房地产支柱产业的地位和其持续健康发展的大方向后，18号文指出进一步推进中国房地产业的市场化，培育住房消费，消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，是未来一段时期的方向。这也是在上个五年计划没有完成的事情。

　　18号文还提出了普通商品房的新概念，明确了经济适用房的政策边界。它一改1998年以来中国大力发展经济适用房，建立以经济适用房为主的住房供应体系的方针，而将经济适用房纳入到社会保障体系，同时提出“增加普通商品房供应”，“提高其在市场供应中的比例”，“努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。文件还明确建立起了一个比较完整的市场化的住房供应体系，即满足10％消费者的高档房，适合70一80％居民的普通商品房，15—20％的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。18号文同时也强调控制高档房开发建设，但区分了市场和政府的责任，从有效需求出发，使消费层次更清晰、科学。

　　18号文明确界定政府在房地产市场发展中的职责，“在经济适用住房和廉租住房供应中的住房保障责任，对房地产市场的宏观调控责任，规范房地产市场主体行为的监管责任”。

　　18号文还针对当前房地产市场的突出问题提出了当前的任务，从规划、土地、金融等方面加强部门间的协调与配合，建立房地产市场宏观调控的协调机制，具体包括经济适用住房管理、住房补贴制度监督、建立全国个人住房贷款担保体系等。

　　18号文几乎涉及到了房地产业每一个环节，它是近中期指导我国房地产市场发展的纲领性文件。特别是国务院关于“支柱产业”和“持续健康发展”的结论为房地产行业的未来数年的发展定下了基调。不过，18号文也丝毫没有回避房地产市场当前存在的问题，其主旨正是给出解决问题的思路，指明房地产业中长期的发展方向。

　　行业规范化政策

　　1月8日，建设部发布关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知，要求各地做好二级以下房地产企业以及从业人员信用档案建设，6月底全面开通部、省、市三级信用档案管理系统，便于消费者投诉和查询。

　　1月17日，国家计委发布《关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知》，要求建立统一规范的基准地价和标定地价确定公布制度，进一步完善土地价格管理，进一步加强住房价格的管理，继续整顿和规范建设项目收费，加强廉租住房价格管理，进一步完善物业管理服务收费的管理，建立有效的房地产价格评估监管机制，进一步规范房地产价格评估行为。

　　5月1日，《工程建设项目施工招标投标办法》正式施行。它由国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院有关部门的职责分工联合制定，目的是为了规范工程建设项目施工招标投标活动。

　　5月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律做出更加明确、具体的规定。为正确及时审理商品房买卖合同纠纷案件给出了指导，更有利于保护购房人，解释可以给房屋买卖双方在签订合同时提供一个标尺。

　　5月28日，财政部、国家税务总局发布《关于非产权人重新购房免个人所得税问题的批复》。7月9日，国家税务总局下发83号文件，要求加强对房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产企业的纳税行为。7月15日，国家税务总局又发布《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》，确定房产税和土地使用税的发生时间。而最近地产税制改革的消息不断传来，核心是进一步减轻企业赋税。

　　5月30日，建设部下发《关于在上海等13个城市试运行城市房地产市场预警预报信息系统的通知》，并计划到年底在35个大城市运行这个系统。

　　9月1日，《物业管理条例》正式施行。《条例》明确规定了业主大会成为物业管理最高决策机构，并且强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。《条例》也第一次明确了业主与物业公司的主仆关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。

　　11月，建设部颁布了《商品住宅性能认定管理办法》，并在全国范围内试行。该管理办法把住宅性能分解为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5个方面，通过对各方面性能的综合评价，最终确定住宅的性能等级。

　　11月22日，国务院办公厅发布《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》，要求下大的决心解决好拖欠工程款问题，特别注意解决政府投资项目拖欠款的问题，采取措施从源头上防止新的拖欠工程款问题的发生。

　　在房地产业高速发展的过程中，制度建设显得相对落后，中国房地产业的发展有待于制度上进一步的的规范。2003年制度建设的脚步明显提速，一个明显的特点是多个相关部委分别或联合出台了许多规范房地产发展的政策。政策规范和完善是大势所趋，这符合政府、业界以及消费者的愿望，大量细致的行业规范性政策还将在来年不断出现。

　　2003年，房地产业经历了多重风雨的考验，政府宏观管理行为、地产商的投资与开发行为、消费者的消费行为都趋向成熟。在政府把房地产业作为支柱产业的情况下，加之良好的宏观经济背景，我们有理由相信2004年的房地产仍将继续高速发展。但政策要充分发挥作用需要一个过程，今年的一些重要政策的作用将在未来几年显现出来，房地产业也将在未来几年发生调整，中小地产商将面临考验，而经营规范的主流地产商将占据更大的市场份额，产业集中度将增大，地产业的并购行为也将随之增多。

　　“政策年”的潜台词是政府加强了介入力度。一直以来，房地产业就是政府与市场两种机制在起作用。随着政府介入的加强，土地环节将进一步市场化，房地产市场化将更加健全。实际上，政府介入的加强一方面是直接介入土地的出让和经营，更主要的还是宏观调控和规范市场。调控的指导思想将更趋于宏观，目标也将更趋于宏观，这样市场也更能发挥作用，最终实现两种机制的良性互动，房地产业才能步入良性发展的轨道。

E－Mail：hnjp@163.com
QQ ：1526442
MSN：Msababy@msn.com
Mobile：13521688847